建ぺい率？容積率？--知りたい！不動産情報の物件概要基礎知識(2015/02/16)

マイホームを購入したい時や家を借りたい時に、まず見るのが不動産情報。
「建ぺい率」や「容積率」など初めて見る用語に戸惑ったことはありませんか？　
「専有面積」ってどこまで含まれているかご存知でしょうか？　
実はマンションのベランダや専用庭は共有部分とされるので、専有面積に含まれていないのです。

知っているようで実はよくわからない、不動産情報の物件概要。
ここでは土地と建物に関する用語の基礎知識をご紹介します。

土地の形態規制や用途地域に注意する

土地は法務省が電子管理している登記簿に、土地の所在や地盤、地目や地積、権利関係が登記されています。
書かれている情報を理解するのは難解で、専門家に問合せが必要です。
物件概要とは、それらを分かりやすく伝えるために物件全体の要件をまとめた資料のことです。
ここで使われる用語のうち代表的なものを見てみましょう。

価格

土地には消費税がかからないので、非課税での記載です。

地目

不動産登記法上で決められた用途によって21種類に分類されています。
家を建てる場合にはこの地目を「宅地」に変更しなくてはなりません。
「農地」の売買は農地法による制限があり、購入も容易ではなく、購入してもすぐ家を建てられるわけではないので要注意です。

容積率

敷地に対してどのくらいの床面積が建築可能か、その割合を示しています。
すべての階の延べ床面積を敷地面積で割ったパーセントになります。

建ぺい率

敷地に対して、どのくらいの割合で建物を建てることができるか示しています。
建ぺい率が70％だとすると、敷地の7割が建物であり、残りの3割は空き地になります。

容積率と建ぺい率は、建物を建てる際の形態規制となります。
他にも高度地区（都市計画法に基づき、建築物の高さが定められた地区）や日陰規制など様々な規制がありますので、確認しましょう。
これらの形態規制は、自分の家に制限を受けるだけでなく今後周囲の環境がどこまで規制されるか判断する基準にもなります。

土地権利を必ず確認しよう

「人気エリアなのに安い物件だな」と思ったら、物件概要の土地権利の欄を確認しましょう。
相場より安い場合には、土地権利が「借地権」となっている場合があります。

所有権

用語どおり「土地を所有する権利」のことです。土地の所有権を持てば、売却や相続など自由に処分することができるのと同時に、この土地にかかる固定資産税や都市計画税を支払う義務があります。

借地権

他人から土地を借りて、その上に自分の建物を建てる「土地を借りる権利」のことです。
借地権を購入する際には「権利金」、地主から土地を借りている期間に継続して払う「地代」が費用としてかかります。
一般的に所有権より、権利金が安いため初期費用を抑えられるメリットがあります。

地上権（借地権のひとつ）

地主の承諾なく他者に地上権を処分したり貸したりすることができる借地権のひとつです。
地主は登記簿に地上権の所有者を登記する義務が生じます。

賃借権（借地権のひとつ）

土地を間接的に利用できる借地権のひとつです。
建物を立て替えたり、賃借権を売買したりする場合には、地主と承諾が必要になり、承諾料を払う必要があります。

不動産購入には、物件概要をよく理解して納得してからにしましょう。
宅建業者には重要事項の説明が義務づけられているので、取引契約についてはできる限り詳細を把握することが重要となります。

参考
不動産物件情報の見方?? (株)アイディーホーム
http://www.id-home.net/modules/realestate/index.php?content_id=2
新築物語土地の権利 ”所有権”と”借地権”の違い
http://111e296.fc2web.com/point/p021.html
物件情報の見方と用語説明・山陰不動産ナビ
http://tm-21.net/c05_1.html
土地・建物の購入における重要事項説明で注意すべき点
http://news-sv.aij.or.jp/shien/s2/kodate/buyingproperty3-4.html