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都市部で話題のニュータイプ二世帯住宅「中層住宅」とは?(2014/12/2)

2014年4月1日から消費税8％が始まり、その前に大きな買い物は済ませようと、あちらこちらで家の建替えや住み替えなど駆け込み需要が高まりましたが、建築業界では、もうひとつ大きな動きがあります。

それが大手住宅メーカー各社による「戸建て中層住宅」の販売です。

なぜ大手住宅メーカーが推進しているのか？　「戸建て中層住宅」とは何なのか？　など。
気になるさまざまな疑問にお答えします。

相続税の改正

大手住宅メーカーが「戸建て中層住宅」を推進する背景には、相続税の改正があります。

国税庁によると、「2015年1月1日から相続税の基礎控除額の4割が縮小」します。

つまり、これまで相続税の対象にならなかった人々も課税対象になる可能性があるわけです。

課税対象財産には、以下のものがあります。

・土地・建物（不動産）

・生前贈与財産（亡くなる3年以内に相続された財産）

などがありますが、最も高額な課税対象は、やはり「土地」です。

特に、土地の評価額が高い首都圏をはじめとする大都市での課税対象者には頭が痛い問題です。何か手立てはないのでしょうか？

救世主「小規模宅地等の特例」

救世主となるのが「小規模宅地等の特例」です。

正確には、「相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）」といいますが、相続した宅地のうち一定限度面積について一定の割合を減額するというものです。

ただし、この特例が認められるのは、「相続」と「遺言による取得（死因贈与）」に限られ、相続開始前の3年以内の「生前贈与」には適用されません。

二世帯住宅という発想

相続した土地には、事業用と宅地用があり、それぞれ「小規模宅地等の特例」を受けることができますが、宅地用の土地を相続した場合、80％もの減額対象になるには一定の条件があります。

1.被相続人が居住する宅地であること

2.240平方メートル以内であること

3.被相続人の配偶者が相続した場合

4.もしくは、被相続人と同居していた親族が相続した場合

（相続税の申告期限までに居住し、土地の所有が継続している場合に限る）

つまり、「小規模宅地等の特例」が適用されるには、「同居」と「継続所有」が必要ですから、「二世帯住宅」という発想が生まれたのです。

戸建て中層住宅とは

中層住宅とは、4～5階建てのマンションやハイツなどの集合住宅を指し、「戸建て」という発想はありませんでした。

しかし、2013年5月以降、大手住宅メーカーが首都圏を中心に戸建て中層住宅の販売に踏み切った理由は、節税対策だけではなく、三世代先の孫の代まで使える堅固な建物が必要だったからです。
それは木造ではなく鉄骨造りであること、鉄骨なら中層が最適だったからです。他の利点は以下です。

賃貸用住戸、店舗スペースの併設による賃料収入のメリット
賃貸物件併設による相続評価額の抑制
土地（240平方メートル以内）の有効活用
家族形態の変化（少子高齢化による家族の融合）

戸建て中層住宅は、賃料メリットと節税対策ばかりが話題になっていますが、注目したいのは「家族」に対する考え方の変化です。

「シェアハウス家族」という新スタイル

戦後、日本の家族は独立と核家族化を進めてきましたが、2000年以降から少子高齢化が顕著になり、夫婦と子供だけでは解決できない問題が増え、家族はまた融合し始めたのです。

小家族の融合は、これまでの同居とは違うスタイルを取るようになりました。
適度な距離を保ちつつ、必要があれば助け合う「シェアハウス家族」にシフトしつつあります。
変化した家族のスタイルに対応する戸建て中層住宅は、省エネ化、高級志向などさらに進化を遂げそうです。

参考
No.4124　相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）
http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4124.htm
相続税対策にもなる二世帯住宅
http://nisetai.com/nisetai/knowledge/003.html/
戸建て住宅「４～５階建て市場」を“活性化”させる相続税改正
http://www.pro-search.jp/news/140302.html