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引越しトラブルを避ける、退去時の「原状回復」って何?(2014/11/11)

引越しが最も多い季節は、やはり新年度を目前にした春です。

特に、3月がピークとされますが、引っ越しの数が多ければ、それに比例してトラブルも増加します。

引越しのトラブルで多いのが主に家財の破損、損傷、紛失、作業時間の遅れなどがあげられますが、近年、増加しているのが賃貸住居の退去時に伴う原状回復です。

例えば、「退去時に法外なクリーニング代を請求された」「修繕費用を追加請求された」などさまざまなトラブルが生じ、中には訴訟にまで発展するケースまであります。

今回は、これらのトラブルの原因とされる「原状回復」について解説していきましょう。

原状回復の定義

国土交通省が「原状回復」をめぐるトラブルを未然に防ぐため、ガイドラインを作成したのは、平成10年のことです。さらに、16年、23年と改訂を行いましたが、トラブルが収まる気配はありません。

「原状回復」の定義とは、従来の賃貸借契約や賃貸住宅標準契約書の考えや判例などを考慮して作成されたガイドラインによると以下のとおりです。

「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」としています。

つまり、故意・過失問わず通常の使用を超えた損傷を与えた場合は借主負担になるわけですが、それ以外は貸主の負担になります。

貸主負担の条件

  1. 退去時の通常損耗等の復旧は、貸主が行う
  2. 入居期間中の必要な修繕は、貸主が行う
  3. 上記と異なる特約を定める場合は、貸主・借主双方の明確な合意が必要

以上のように、通常消耗等、必要な修繕は貸主負担と明記されています。

このことから、「原状回復」とは、文字どおり「借りた当時の状態に戻すことではない」ことがわかります。

ところが、貸主側にこの「原状回復」の定義が浸透していないことが問題なのです。

貸主の中には、借りた時点にさかのぼる意味だと誤解していることも少なくありません。

借主負担の条件

A. 畳や壁の日照等による変色、ポスターの跡、地震による破損など
B. 冷蔵庫の裏側の変色、設備器の故障、エアコン設置の際の穴など
C. タバコの焼け跡、壁の落書き、キッチンの油汚れ、ペットによる傷

さて上記のうち、いずれが借主負担になるかわかりますか?

実は、借主の負担になるのは、Cの故意・過失によるものだけです。

Aの経年変化やBの通常の使用による傷や穴は、貸主の負担になります。

ただし、特約がある場合はこの限りではないので、契約前に確認しておきましょう。

トラブル回避の知恵

トラブルを未然に防ぐ方法は、貸主・借主双方の認識の違いを事前になくすことがポイントです。では、状況にしたがってみていきましょう。

契約前: 「原状回復の定義」を契約前に確認すること
入居前: 貸主・借主双方立ち合いのもと物件を確認すること
入居中: 適切な使用を心掛けること
退去時: 貸主・借主双方立ち合いのもと物件を確認すること

     貸主による請求費用の書面化と貸主に説明すること

以上のように、原状回復は、退去時に始まるのではなく、契約前から始まっていると認識することが大切です。

気持よく引っ越しするには

せっかくの旅立ちをつまらないトラブルで苦い思い出にしたくありません。貸主・借主双方が納得できる引越しのカギは、やはり退去時の「原状回復」の解釈を同じものにすることです。

契約書をしっかり読み、わからないことがあれば、すぐに貸主に尋ねましょう。それでも納得できない場合は、消費生活センターや自治体の情報センターなどで相談することがトラブル回避の秘訣です。


参考
国土交通省:「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」について
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000020.html
退去時のトラブルを防ごう!
http://www.zentaku.or.jp/public/hitorigurashi/sub/sub10.html

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